Sorge um leere Büros in den USA

Während leerstehende Büros dazu führen, dass der Wert von Gewerbeimmobilien in den USA sinkt, geben die Probleme in diesem Sektor Anlass zur Sorge für Banken, deren Portfolios Gewerbeimmobilienkredite umfassen.

Laut Daten von Moody’s Analytics stieg die landesweite Büroleerstandsquote in den USA im letzten Quartal des vergangenen Jahres auf den Rekordwert von 19,6 Prozent.

Während eine geringere Nachfrage aufgrund des Büroleerstands dazu führte, dass die Immobilienwerte sanken, führten steigende Zinsen angesichts der steigenden Inflation zu einer Abschwächung des Gewerbeimmobilienmarktes, der sich als Bereiche wie Bürogebäude, Restaurants usw. definieren lässt Einzelhandelsgeschäften und wird in den Vereinigten Staaten auf etwa 20 Billionen US-Dollar geschätzt.

Selbst wenn nach der Epidemie eine Rückkehr in die Büros ganz oder teilweise begann, erhöhten steigende Zinssätze die Ausfallwahrscheinlichkeit bei gewerblichen Immobilienkrediten und verringerten die Nachfrage nach neuen Projekten.

Gewerbliche Immobilienkredite machen ein Viertel des Bankvermögens aus

Während gewerbliche Immobilienkredite mehr als ein Viertel der Vermögenswerte einer durchschnittlichen Bank ausmachen, ist die Konzentration dieser Vermögenswerte in der Portfolioverteilung einiger Regionalbanken bemerkenswert.

Während dies ein Risiko für Banken darstellt, die den Großteil der gewerblichen Immobilienkredite halten, stellt es auch ein Problem dar, das normale Menschen betreffen könnte, deren Kommunalverwaltungen von Einnahmen aus der Grundsteuer abhängig sind und deren Altersvorsorgeportfolios Immobilienvermögen umfassen.

Wenn man davon ausgeht, dass in den nächsten zwei Jahren mehr als eine Billion Dollar an gewerblichen Immobilienkrediten fällig werden, ist es besorgniserregend, wie sich eine mögliche Krise in diesem Sektor auf den Bankensektor und die Wirtschaft im Allgemeinen in den USA auswirken wird.

Der überraschende Verlust der NYCB schürt neue Sorgen

Die Probleme der New York Community Bank (NYCB), die Ende Januar ihre Bilanz bekannt gab, brachten die Ängste vor Gewerbeimmobilien auf der ganzen Welt wieder auf die Tagesordnung.

Entgegen den Gewinnerwartungen kündigte NYCB Verluste aufgrund problematischer Immobilienkredite und Dividendenkürzungen an, wodurch die Aktien der Bank um mehr als 55 Prozent einbrachen.

Während Moody’s die langfristige Bonitätsbewertung der NYCB herabstufte und auf weitere Herabstufungen wartete, wies es auf die Konzentration gewerblicher Immobilienkredite im Portfolio der Bank hin.

NYCB kaufte die Vermögenswerte der Signature Bank, die letztes Jahr bankrott ging. Die US Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) gab bekannt, dass das Kreditportfolio der Signature Bank hauptsächlich aus Gewerbeimmobilien und Gewerbekrediten besteht.

Auch Banken wie die Aozora Bank in Japan und die Deutsche Pfandbriefbank in Deutschland, die mit ihrem Gewerbeimmobilienportfolio in den USA engagiert sind, waren vom negativen Wind betroffen.

Die Investitionen in Gewerbeimmobilien sind auf dem niedrigsten Stand seit 2012

Daten von CBRE, einem in den USA ansässigen Dienstleistungs- und Investmentunternehmen für Gewerbeimmobilien, zeigten, dass es im vergangenen Jahr in den USA einen starken Rückgang der Investitionen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt gab.

Demnach gingen die gewerblichen Immobilieninvestitionen in den USA im vergangenen Jahr um 52 Prozent auf 348 Milliarden Dollar zurück und verzeichneten damit den niedrigsten Stand seit 2012.

Im vergangenen Jahr war New York mit 33 Milliarden Dollar der führende Markt beim Investitionsvolumen, gefolgt von Los Angeles mit 30 Milliarden Dollar und Dallas mit 18 Milliarden Dollar.

Es ist mit einem Anstieg der Büroleerstandsraten zu rechnen

In ihrem Ende letzten Jahres veröffentlichten Bericht stellte die internationale Ratingagentur Fitch Ratings fest, dass die Verschlechterung des Gewerbeimmobilienmarkts im Jahr 2024 zunehmen wird, angeführt von Büroimmobilien.

In dem Bericht heißt es, dass sich die Trends bei gewerblichen Immobilienkrediten voraussichtlich bis 2025 weiter verschlechtern werden und dass eine Abschwächung im Einzelhandelssektor, bei Hotels und Industrieimmobilien sowie bei Büroimmobilien zu erwarten ist.

Der Bericht unterstreicht, dass die landesweite Büroleerstandsquote, die 2019 bei 9,5 Prozent lag, im Dezember letzten Jahres auf 13,5 Prozent gestiegen ist und dass diese Quote im Jahr 2024 voraussichtlich auf 15,7 Prozent und im nächsten Jahr auf 16,6 Prozent steigen wird.

Der Bericht stellte fest, dass die Büroleerstandsquoten in Metropolen wie San Francisco, Houston, Dallas, Chicago, Washington D.C., Los Angeles und New York über dem Landesdurchschnitt liegen, und betonte, dass die durchschnittlichen Büropreise in den meisten dieser Städte gesunken seien.

Yellen ist besorgt, sagt aber, die Situation sei beherrschbar

US-Finanzministerin Janet Yellen brachte während der Sitzungen, an denen sie letzte Woche im US-Kongress zum Jahresbericht des Financial Stability Oversight Council teilnahm, Bedenken hinsichtlich der Schwäche des Gewerbeimmobilienmarkts zum Ausdruck.

Yellen gab an, dass sie das Problem umfassend untersucht hätten, und erklärte, dass sie mit Bankprüfern zusammengearbeitet hätten, um die Risiken zu verstehen.

Yellen wies darauf hin, dass sie Bedenken hinsichtlich des Gewerbeimmobiliensektors aufgrund der leerstehenden Büros infolge hoher Zinsen und veränderter Arbeitsmodelle nach Covid-19 habe, sie glaube jedoch, dass die Situation beherrschbar sei.

Yellen erklärte außerdem, dass sie aufgrund der Schwäche des Gewerbeimmobilienmarktes mit „Stress und Verlusten“ im Bankensektor rechnet, erklärte jedoch, dass dies ihrer Meinung nach kein systemisches Risiko für das Bankensystem darstellen werde.

Yellen sagte: „Das Risiko großer Banken ist recht gering, aber es kann sein, dass es kleinere Banken gibt, die von diesen Entwicklungen negativ betroffen sind.“ hat seine Einschätzung abgegeben.

– Powell wies darauf hin, dass das Problem „jahrelang“ andauern könnte

Der Vorsitzende der US-Notenbank (Fed), Jerome Powell, sagte in einem Interview mit dem Fernsehsender CBS Anfang Februar, als er nach der Möglichkeit einer Bankenkrise durch gewerbliche Immobilieninvestitionen gefragt wurde: „Ich halte das nicht für sehr wahrscheinlich.“ er antwortete.

Powell wies darauf hin, dass es aufgrund der Schwäche bei Heimarbeit und Gewerbeimmobilien zu Verlusten kommen werde: „Wir haben uns die Bilanzen großer Banken angesehen und festgestellt, dass dies ein beherrschbares Problem ist. Es gibt einige kleine und regionale Banken, bei denen.“ In diesen Bereichen konzentrieren sich die Risiken.“ er sagte.

Powell erklärte, dass man sich dieser Situation seit langem bewusst sei und dass man mit den Banken zusammenarbeite, um sicherzustellen, dass sie über die notwendigen Ressourcen und Pläne zur Bewältigung der erwarteten Verluste verfügen. „Es fühlt sich wie ein Problem an, an dem wir arbeiten werden.“ Jahre. Das ist ein ziemlich großes Problem. hat seine Einschätzung abgegeben.

„Außerhalb des Büros sind die Immobilienfundamentaldaten in einem sehr guten Zustand.“

Richard Barkham, Chefökonom von CBRE Global, sagte in seiner Erklärung gegenüber dem AA-Korrespondenten, dass die Immobilienfundamentaldaten außerhalb des Büros in einem sehr guten Zustand seien.

Barkham führte diese Situation auf die „sanfte Landung der Wirtschaft“ zurück, erklärte jedoch, dass die hohen Zinsen und die Verschärfung der Kreditfazilitäten der Banken die Immobilientransaktionen auf das Niveau von 2014 reduziert hätten.

„Steigende Zinssätze sind der Hauptfaktor, der den Investmentmarkt verlangsamt. Der Büromarkt wurde durch Veränderungen in der Arbeitsweise der Menschen beeinflusst, insbesondere durch Hybridarbeit, bei der die Arbeit zwischen Büro- und Heimarbeit aufgeteilt wird“, sagte Barkham.

„Die Zahl der Büros, die sich keine Kredite leisten können, steigt“

Auf die Frage nach den Risiken für Banken in dieser Frage sagte Richard Barkham, dass man darauf achten sollte, nicht zu verallgemeinern, dass die meisten Probleme bei regionalen Banken lägen und dass große Banken und systemrelevante Finanzinstitute gut aufgestellt seien.

Barkham erklärte, dass zu den Problemen ein starker Rückgang der Immobilienwerte, insbesondere der Bürowerte, gehöre, und führte seine Worte wie folgt fort:

„Daher ist der Wert vieler Kredite mittlerweile höher als die verpfändeten Vermögenswerte. Meistens generieren Gebäude genug Einnahmen, um die Kredite zurückzuzahlen, aber die Zahl der Büros, die sich die Kredite nicht leisten können, steigt und es gibt eine Welle von Krediten, die das tun werden.“ „Einige Banken werden bankrottgehen. Das Problem ist nicht groß genug, um das Bankensystem zusammenzubrechen, aber es wird es in der Realität schwierig machen.“ Immobilienverkäufe kommen wieder in Schwung.“

Barkham wies darauf hin, dass auch Banken Probleme mit dem Wertverlust von Staatsanleihen hätten, und wies darauf hin, dass es Jahre dauern könne, bis die Probleme des Bankensektors gelöst seien.

Barkham betonte, dass sinkende Werte theoretisch zu einer Kreditklemme führen könnten, in der Unternehmen und Verbraucher keinen Zugang zu Krediten hätten, und erklärte, dass die aktuelle Situation nicht so schlimm sei.